Verhuurder aansprakelijk voor terechte ontruiming huis

Bij tekortkomingen van een huurder kan een verhuurder aan de rechter toestemming vragen om de huurwoning te mogen ontruimen. Dat u hierbij óndanks deze rechtmatige ontruiming tóch aansprakelijk kunt zijn richting de huurder, is nieuw. Hoe zit dat en waar moet u op letten?

Geen goede huurder: ontruimen
Huisuitzetting.
Ondanks de huurbescherming, kan een huurder uit zijn huis worden gezet als hij zich niet aan de afspraken houdt. De tekortkoming bestaat vaak uit ernstige (geluids)overlast en/of wanbetaling. U heeft als verhuurder in dat geval de mogelijkheid om aan de rechter toestemming te vragen om de huurwoning te mogen ontruimen. 

Deurwaarder.
Nadat u deze toestemming heeft gekregen, maakt een deurwaarder aan de huurder kenbaar dat de woning ontruimd dient te worden. Een huurder krijgt dan nog enkele weken de tijd om de eigen inboedel af te voeren. Doet hij dit niet, dan wordt de inboedel uit de woning verwijderd en aan de openbare weg geplaatst. Ook verplicht art. 14 van de Gerechtsdeurwaarderswet een deurwaarder om het College van Burgemeester en Wethouders in te lichten over de ontruiming.

Kijk wel uit!
Ondanks het volgen van de hiervoor beschreven procedure, kan een verhuurder bij een rechtmatige ontruiming tóch aansprakelijk zijn richting de huurder. Dat bleek enige tijd geleden uit een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2019:3170).

Ontruimingsvonnis
Zijn biezen pakken.
In 2015 ontbindt de rechter de huur tussen Jan en woningcorporatie Huisje Boompje Beestje. Jan zorgde voor veel overlast en de rechter gaf de corporatie toestemming om de woning te ontruimen. Een deurwaarder zegt Jan de ontruiming aan en stelt tevens de gemeente hiervan op de hoogte. Jan krijgt op basis van die aanzegging nog 5 weken de tijd om zelf voor een tijdige ontruiming en afvoer van de inboedel zorg te dragen. Doet hij dit niet dan wordt de inboedel aan de openbare weg geplaatst. 

Haastklus.
Jan was nog op het laatste moment bezig met zijn woning leeg te halen. Dit was nog verre van afgerond toen de ontruiming plaatsvond. Hij heeft toen nog aan de deurwaarder gevraagd om waardevolle spullen apart te zetten, maar de deurwaarder heeft alles op één hoop geplaatst. Op een gegeven moment is de inboedel door de gemeente afgevoerd. Jan stelt de corporatie aansprakelijk voor verlies van zijn eigendommen.

Rekening houden met huurder
Aansprakelijk.
Het Hof overweegt dat de verhuurder onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van Jan, in het bijzonder het belang om vóór de komst van de vuilniswagen nog alle waardevolle goederen zelf af te voeren. Ook vindt het Hof van belang dat de deurwaarder op de hoogte was van het afvoeren van de goederen die aan de openbare weg werden geplaatst. Jan is hier pas op het moment van ontruiming op gewezen.

Tip.
Om dit te voorkomen doet u er verstandig aan om al bij de aankondiging tot ontruiming te vermelden dat de ontruiming zich beperkt tot het verwijderen van de goederen uit de woning en dat de goederen aan de openbare weg zullen worden gezet. Het is vervolgens aan de huurder om zich over deze goederen te bekommeren en met de gemeente contact op te nemen. In dat geval is er sprake van een uitdrukkelijke waarschuwing vóóraf. Iets wat de verhuurder in deze zaak duidelijk werd verweten.

Bij een rechtmatige ontruiming van een huurwoning mag de deurwaarder inboedel uit de woning verwijderen en aan de openbare weg zetten. Het gaat tamelijk ver om een verhuurder vervolgens aansprakelijk te stellen als de gemeente overgaat te afvoer van deze inboedel. Toch is dat wel wat de rechter heeft besloten. U kunt dit voorkomen door de huurder vóór de ontruiming te waarschuwen dat goederen aan de openbare weg door de gemeente afgevoerd en vernietigd kunnen worden.