Schriftelijkheidsvereiste: wel of geen (ver)koop woning?

Wat is nu nodig om te komen tot een bindende afspraak voor de (ver)koop van een woning? “Een handtekening onder het koopcontract”, zal door menig makelaar worden gezegd. Maar dat is niet altijd zo. Dit hangt af van wie koopt, dan wel verkoopt.

Artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek
Schriftelijkheidsvereiste.
De wet zegt in art. 7.2 van het BW dat de koop van een woning door een consument schriftelijk dient te worden aangegaan. Deze bepaling is van dwingend recht, waardoor hiervan dus niet mag worden afgeweken in het koopcontract.

Mondelinge koop niet geldig.
Dat betekent dat een consument-koper die een woning koopt dus nóóit gebonden is aan een mondelinge afspraak. Daarbij maakt het géén verschil of deze consument-koper koopt van een consument-verkoper of van een professionele verkoper zoals een woningcorporatie of een belegger. In beide gevallen dient de koopovereenkomst schriftelijk te worden aangegaan om de consument-koper te binden.

Consument-verkoper
Ook de verkoper wordt beschermd.
Hoewel art. 7:2 BW dus duidelijk aangeeft dat een consument-koper uitsluitend schriftelijk een koopovereenkomst kan aangaan, geldt dit ook voor de consument-verkoper. Althans: in de situatie dat de consument-verkoper aan een koper verkoopt die consument is. Is de koper een professionele partij, dan is de consument-verkoper wél gebonden aan een mondelinge afspraak. Dit is in het verleden door de Hoge Raad bepaald en is onlangs in 2019 nog eens bevestigd door de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2019:1691).

Een man, een man; een woord, een woord.
In deze uitspraak hadden een projectontwikkelaar en een woningeigenaar mondeling overeenstemming over verkoop van een woning door de eigenaar aan de projectontwikkelaar. De eigenaar woonde zelf niet in de woning en gebruikte deze altijd als belegging. Later liet de eigenaar via What’s app aan de projectontwikkelaar weten van de verkoop af te zien. Dit was niet toegestaan: volgens de rechter was de eigenaar verplicht te verkopen aan de projectontwikkelaar vanwege de mondelinge overeenstemming.

Professionele (ver)koper
Geen bescherming.
Het wettelijk schriftelijkheidsvereiste geldt dus niet bij de aankoop van een woning door een professionele koper. Ook een professionele verkoper kan zelf geen bescherming ontlenen aan het schriftelijkheidsvereiste. Beide partijen zijn dus in hun hoedanigheid van professionele koper en verkoper gebonden aan een mondelinge koopovereenkomst.

Uitzondering
Hof Arnhem.
Hierop heeft het Hof Arnhem in 2012 een uitzondering geformuleerd (ECLI:NL:GHARN:2012:BZ6245). Het Hof heeft geoordeeld dat ook een professionele verkoper onder omstandigheden een beroep kan doen op het tot dan toe slechts voor particuliere kopers en verkopers geldende schriftelijkheidsvereiste, zodat hij niet is gebonden aan mondelinge overeenstemming. Namelijk in de situatie dat de consument-koper weigert om binnen een redelijke termijn mee te werken aan het op schrift stellen van de mondelinge afspraak. In dat geval is ook de professionele verkoper níet gebonden aan mondelinge overeenstemming met een consument-koper.

Hoewel art. 7:2 BW alleen spreekt over een consument-koper, is ook voor een consument-verkoper pas sprake van een rechtsgeldige verkoop van een woning als deze verkoop op schrift is gesteld (mits de verkoper verkoopt aan een consument). Is de koper een professionele partij én in de situatie dat de verkoper zelf een professionele partij is, is reeds mondelinge overeenstemming rechtsgeldig. Hierop bestaat een uitzondering in de situatie dat een particuliere koper van een professionele verkoper koopt en weigert om binnen redelijke termijn de (ver)koop schriftelijk vast te leggen.