Projectnotaris bij verkoop woning onredelijk bezwarend?

Grootschalige verkopers van onroerend goed maken in de praktijk vaak gebruik van een projectnotaris: een vaste notaris die door de verkoper is aangewezen om alle eigendomsoverdrachten te begeleiden. Is dit in combinatie met een ‘kosten koper-verkoop’ – waarbij de koper de notaris betaalt – toegestaan?

Wie betaalt, bepaalt
Grootschalige verkoop. Indien u als makelaar optreedt voor bijvoorbeeld woningcorporaties of beleggers, geven zij bij het uitponden van woningen vaak de voorkeur aan één projectnotaris. Deze notaris gebruikt een leveringsakte op basis van een vooraf met de verkoper afgestemd model.

Wel zo makkelijk. Voor uw opdrachtgever biedt dit efficiencyvoordelen: alle bijzondere bepalingen zijn immers vooraf afgestemd, waardoor in korte tijd een leveringsakte kan worden geproduceerd. En de verkoper hoeft de leveringsakte telkens minder te controleren. Met één doorlopende volmacht kan transport snel plaatsvinden.

Andere notaris. Aangezien verkoop meestal plaatsvindt op basis van ‘kosten koper’ en de koper dus de notariskosten betaalt, is denkbaar dat hij zélf zijn notaris willen kiezen. Immers, ‘wie betaalt, bepaalt’. De rechtbank Gelderland moest onlangs oordelen of het verplicht voorschrijven van een projectnotaris eigenlijk wel is toegestaan. ECLI:NL:RBGEL:2019:2064.

Wat zegt de rechter?
Vooraf meegedeeld. Woningstichting X verkoopt jaarlijks tientallen woningen en maakt daarbij gebruik van een projectnotaris. Annelies koopt zo’n woning van de Woningstichting. Vooraf is haar meegedeeld dat er een projectnotaris is. Dit staat ook op Funda. In de NVM-modelkoopakte die wordt gebruikt staat opgenomen dat de verkoop ‘kosten koper’ plaatsvindt en dat er een door de verkoper gekozen notaris is.

Onredelijk bezwarend. Aangezien er vele tientallen aktes worden opgesteld met zo’n zelfde bepaling, vindt Annelies dat dit algemene voorwaarden zijn. De wet zegt in art. 6:237 BW dat algemene voorwaarden onredelijk bezwarend kúnnen zijn en in dat geval vernietigbaar zijn. Zij vordert dus dat ze zelf haar notaris mag kiezen, óf dat de Woningstichting de notariskosten betaalt.

Helaas. De rechter geeft Annelies geen gelijk. Inderdaad is zo’n bepaling over een projectnotaris een algemene voorwaarde, maar deze is niet onredelijk bezwarend. De efficiencyvoordelen voor de Woningstichting wegen in dit geval zwaarder.

Hoe hiermee omgaan in praktijk?
Tips. In déze zaak viel de belangenafweging in het voordeel van de verkoper uit. Dat hoeft niet altijd zo te zijn. Hoe kunt u ervoor zorgen dat een projectnotaris is toegestaan?

- Geef in advertenties en internet duidelijk vóóraf al aan dat sprake is van een projectnotaris én dat de kosten voor de koper zijn;
- Neem in de NVM-koopakte met duidelijke dikgedrukte tekst op dat een projectnotaris is overeengekomen. Zo kan wellicht de kwalificatie als algemene voorwaarde worden omzeild. Voeg aan art. 2.1. uit de NVM-koopakte bijvoorbeeld de volgende dikgedrukte tekst toe: “Beide partijen komen overeen dat als notaris zal worden aangewezen (notaris x)”.
- Zorg dat een projectnotaris voor een koper zo min mogelijk bezwarend is. Het aanbieden van een concept-volmacht die bij een notaris naar keuze kan worden getekend, voorkomt dat de koper bij de projectnotaris moet langsgaan;
- Verkoop de woningen op basis van ‘vrij op naam’ zodat de notariskosten al voorafgaand aan de koop in de koopprijs zijn verrekend.

Een projectnotaris op kosten van de koper kán onredelijk bezwarend zijn. De rechter weegt daarbij altijd de belangen van koper en verkoper af. Efficiencyvoordelen voor de verkoper en kenbaarheid voor de koper zijn daarbij doorslaggevend. Een projectnotaris lijkt meestal te zijn toegestaan, mits de hier genoemde handvatten in acht worden genomen.